Wanneer is uitbreiden naar een tweede locatie verantwoord?

Wanneer komt een tweede locatie in beeld?

Een tweede locatie komt in beeld als de huidige vestiging de groei niet meer kan opvangen. DLV Advies beschrijft die volgorde expliciet: wordt de thuislocatie te klein, dan komt aankoop van een tweede locatie in beeld. Uitbreiding op de thuislocatie is volgens DLV door ruimtelijke ordening of milieuwetgeving niet meer vanzelfsprekend, waardoor investeren in een tweede locatie een reële optie wordt.

In de agrarische sector is de ruimte voor nieuwvestiging volgens DLV-adviseur Marco Hol nagenoeg verdwenen: nieuwvestiging is nagenoeg onmogelijk, zeker voor vleesvarkens. Vooral in Brabant verhoogt bovenwettelijke regelgeving de kostprijs volgens hem gigantisch, waardoor groeiambities daar eigenlijk alleen nog via een extra locatie kunnen worden gerealiseerd. Buiten de landbouw speelt hetzelfde patroon: de gemeente legt vast wat wel en niet mag op een plek, bijvoorbeeld of er een café of winkel mag komen, en dat staat in het omgevingsplan (Ondernemersplein).

Meerdere locaties zijn allang geen uitzondering meer. Schattingen van DLV over het aantal bedrijven met meerdere locaties lopen uiteen van 50 procent van de toekomstgerichte bedrijven tot 20 procent van het totale aantal bedrijven in Nederland. Dat een tweede locatie technisch mogelijk is, zegt niets over de vraag of hij verantwoord is: locatie, ondernemer en rendement van de totale bedrijfsvoering bepalen volgens DLV het succes van de aankoop.

Schattingen over meervoudige vestigingen in Nederland

Voorwaarde 1: de bestaande locatie is stabiel en winstgevend

Een tweede locatie verdient zichzelf niet vanaf dag één. DLV Advies waarschuwt dat de locatie niet meteen rendeert; de aanloopperiode is volgens adviseur Marco Hol zo'n 1,5 jaar. In die periode lopen de kosten van de nieuwe vestiging door terwijl de opbrengsten nog moeten opbouwen. De bestaande locatie moet dat kunnen dragen.

Kopen om alleen de dieraantallen te vergroten, kan volgens DLV verkeerd uitpakken: wie dat doet, komt weleens bedrogen uit. De omvang van het bedrijf is dus geen doel op zich. Voor een tweede restaurant geldt een vergelijkbare voorwaarde: die komt pas in beeld als het eerste restaurant consistent winstgevend is en een sterke klantvraag heeft.

Toets daarom de cijfers van de bestaande locatie voordat u onderhandelt: meerdere jaren winstontwikkeling, de mate waarin de omzet uit terugkerende klanten komt, en of de huidige bezetting ook zonder uw dagelijkse aanwezigheid blijft draaien. Zijn die cijfers niet stabiel, dan financiert u de aanloopperiode van de tweede locatie uit een zwakke basis.

Voorwaarde 2: je kunt het ondernemen kopiëren naar een tweede locatie

Succes op een tweede locatie hangt minder af van technische topprestaties dan van ondernemersvaardigheid. DLV-adviseur Marco Hol stelt dat varkenshouders die succesvol een tweede locatie exploiteren, niet per definitie degenen zijn die de meeste biggen per zeug spenen of de beste groeiprestaties leveren. Het zijn ondernemers die hun in- en verkoopmanagement goed op orde hebben en dat kunstje op een tweede locatie kunnen kopiëren.

Tegelijk relativeert Hol de verwachting dat dezelfde technische resultaten op twee plekken haalbaar zijn: het evenaren van uitstekende technische resultaten op een tweede locatie is een stuk moeilijker. Wie zijn voorsprong ontleent aan persoonlijke aandacht voor dieren, machines of klanten op één plek, moet op de tweede locatie een andere manier vinden om dat niveau te borgen.

Maak daarom concreet welke processen overdraagbaar zijn: inkoop, verkoop, prijsstelling en onderhandeling, planning, kwaliteitsbewaking en vaste werkinstructies. Alleen wat op papier staat en door iemand anders uitvoerbaar is, kan worden gekopieerd. Wat alleen in uw hoofd zit, is op de tweede locatie afwezig zodra u er niet bent.

Voorwaarde 3: er is capabel personeel en een goede bedrijfsleider

De rendabiliteit van de tweede locatie valt of staat met het aanwezige personeel, aldus DLV-adviseur Marco Hol. Een goede bedrijfsleider kan geld verdienen voor de eigenaar, maar moet ook een goed salaris krijgen. Hol geeft een concreet voorbeeld: heeft u een vleesvarkensbedrijf met 4.000 vleesvarkens en kan de bedrijfsleider er 5.500 of 6.000 verzorgen, dan moet u dat ook in salaris waarderen.

Reken dat salaris mee in de businesscase van de tweede locatie, niet als restpost. Een bedrijfsleider die het verschil maakt, levert meer op dan hij kost; beknibbelt u op die functie, dan draagt de bedrijfsleider de verantwoordelijkheid zonder de bevoegdheid en het belang om bij te sturen.

Hol noemt het aannemen van de vorige eigenaar een valkuil, vooral bij een gedwongen verkoop: er is een reden waarom deze persoon het niet gered heeft als ondernemer. Ook bij een vrijwillige verkoop moet u volgens hem oppassen, omdat iemand die zijn hele leven zelfstandig ondernemer is geweest, zich op zijn voormalige bedrijf geen andere werkwijze laat opdringen. Wilt u toch met die kennis werken, dan is een tijdelijke overdrachtsrol met duidelijke afspraken over aansturing werkbaarder dan een leidinggevende positie.

Voorwaarde 4: de locatie past bij klanten, markt en lokale ruimte

De eerste vraag is commercieel: levert de nieuwe plek klanten op? Een tweede vestiging in een ander deel van het land betekent dat u meer in de buurt van uw klanten bent, wat vooral relevant is als klanten op korte afstand of korte aanrijtijd kiezen. Onderzoek die omgeving voordat u tekent: met de gratis KVK Marktscan krijgt u informatie over de markt en de doelgroep in het gebied waar u wilt ondernemen, bijvoorbeeld over het aantal bedrijven dat op uw bedrijf lijkt en over mogelijke klanten. Met KVK Regiodata vindt u meer informatie over bedrijven en ontwikkelingen in uw gemeente en kunt u die vergelijken met een andere gemeente (Ondernemersplein).

De tweede vraag is ruimtelijk. De gemeente legt vast wat wel en niet mag op een plek; die afspraken staan in het omgevingsplan, inclusief wat de gemeente in de toekomst van plan is, zoals nieuwe wegen of woningen, en de regels voor reclame, verbouwingen en geluid (Ondernemersplein). De bestemming van een locatie – wonen, recreatie of bedrijf – vindt u in het bestemmingsplan, maar nog niet alle gemeenten hebben die informatie in het omgevingsplan gezet. Met Regels op de kaart van het Omgevingsloket zoekt u de regels op voor de plek die u op het oog heeft.

De derde vraag is vergunningen en kosten. Voor bouwen of verbouwen heeft u vaak een omgevingsvergunning nodig; via het Omgevingsloket doet u de vergunningcheck en ziet u ook of een melding volstaat. Voor sommige activiteiten, zoals het plaatsen van een reclamebord, geldt een aparte vergunning, en in sommige branches – horeca bijvoorbeeld – heeft u altijd een vergunning nodig. Voor de aanvraag betaalt u leges aan de gemeente; de hoogte verschilt per gemeente (Ondernemersplein).

Past uw plan niet helemaal in de regels van het omgevingsplan, dan kunt u met een speciale vergunning uw plannen soms toch uitvoeren, of de gemeente vragen of u mag afwijken van het omgevingsplan – laat dan bijvoorbeeld zien dat uw plannen geen grote gevolgen hebben voor de omgeving (Ondernemersplein). Reken daarnaast op milieuregels, zoals beperkingen op geluid en regels voor bedrijfsafval, en op bereikbaarheid: gemeenten mogen een stadsgebied aanwijzen waar geen vervuilende bestel- en vrachtauto's mogen rijden (zero-emissiezones). Voor een locatie die met bestel- of vrachtverkeer wordt bevoorraad, bepaalt dat mede of de plek werkbaar is.

Voorwaarde 5: financiële buffer voor onderhoud, aanloop en totale rendement

Een overgenomen locatie is zelden instapklaar. Volgens DLV-adviseur Marco Hol zijn de locaties vaak gedateerd, dus moet er achterstallig onderhoud plaatsvinden, en dat vraagt een investering. Begroot dat onderhoud apart en vóór de overname, op basis van een bouwkundige en installatietechnische opname, en niet als onderdeel van een algemene verbouwpost.

Tel daarbij de aanloopperiode op, waarin de nieuwe locatie nog niet rendeert. In die periode moet u zowel de vaste lasten van de nieuwe locatie als de bedrijfsvoering op de bestaande locatie kunnen financieren, plus het salaris van de bedrijfsleider die het verschil maakt. Een buffer die alleen de aankoopprijs dekt, is dus te krap.

Beoordeel ten slotte niet alleen de tweede locatie, maar het rendement van de totale bedrijfsvoering. Een tweede locatie die op zichzelf magertjes draait maar de bestaande locatie versterkt – door betere inkoop, spreiding van risico of nabijheid bij klanten – kan verantwoord zijn; een locatie die op zichzelf goed lijkt maar het totaal verzwakt, is dat niet.

Besliskader: wanneer is uitbreiden verantwoord?

Toets een voorgenomen tweede locatie aan vijf voorwaarden. (1) De bestaande locatie is winstgevend en stabiel, met meerjarige cijfers die de aanloop kunnen dragen. (2) Het management kan de processen kopiëren – in- en verkoopmanagement, prijsstelling en werkinstructies zijn overdraagbaar en niet persoonsgebonden. (3) Er is een capabele bedrijfsleider en personeel, met een salaris dat past bij de waarde die zij toevoegen en zonder de valkuil van de vorige eigenaar op de loonlijst. (4) De locatie past bij klanten, markt en lokale ruimte: er is een aantoonbare vraag of strategische noodzaak – de thuislocatie kan niet verder uitbreiden door ruimtegebrek of door ruimtelijke ordening en milieuwetgeving, of de nieuwe plek brengt u dichter bij klanten – en de plek voldoet aan de ruimtelijke en milieu-eisen: omgevingsplan of bestemmingsplan, benodigde vergunningen en leges, milieuregels, zero-emissiezones en bereikbaarheid zijn nagerekend, niet aangenomen. (5) Er is een financiële buffer voor achterstallig onderhoud en voor de aanloopperiode waarin de nieuwe locatie nog niet rendeert.

Ontbreekt één of meer van deze voorwaarden, dan is uitbreiding naar een tweede locatie niet verantwoord. De zwakke schakel bepaalt het resultaat: een goede locatie redt geen zwakke bedrijfsleider, een sterke bedrijfsleider compenseert geen ontoereikende aanloopbuffer, en een aantrekkelijke markt weegt niet op tegen een onrendabele bestaande locatie.

Werk de toets daarom uit in één overzicht per locatie, met per voorwaarde de onderliggende cijfers en stukken: de jaarcijfers van de bestaande locatie, de markt- en omgevingsanalyse, de processen en functieprofielen voor de nieuwe locatie, de ruimtelijke check en vergunningenlijst, en de meerjarenbegroting met onderhoud en aanloop. Herhaal die toets zodra een van die onderdelen verandert: een geweigerde vergunning, een vertrekkende bedrijfsleider of een tegenvallend jaarcijfer zet de afweging opnieuw op tafel.